おもな登記の説明と、どんな時にどのような登記をするのか、というところからできるかぎり分かりやすくご説明していきます。
普段、「登記」に接する機会なんて、なかなかないと思いますので、ぜひ参考にしてください。
まずは、土地に関する登記「表示に関する登記」は土地家屋調査士の職域です。
土地登記について
- 土地分筆登記
- 土地を複数の土地に分けたい方
- 将来の相続に備えて、あらかじめ土地を分筆して紛争回避を考えておられる方、土地の一部を利用される方など
- 土地分筆登記とは、登記記録上1つの土地を数筆の土地に分割する登記のことです。一筆の一部を分割して売買などの有効活用をしたい、相続によって分割することになったなど土地を有効利用するために色々な状況で土地の分筆登記は必要になります。
- 土地地目変更登記
- 土地の地目（土地の利用方法）を変更したい方
- 土地を所有の方で利用目的を変更された方 （例 畑⇒宅地）など
- 土地地目変更登記とは、土地の利用目的が変わった時にする登記です。土地の現況や利用目的はあらかじめ登記事項として記載する必要があります。土地地目変更登記はこの登記地目に変更があったため、登記されている地目を現況の地目に符号させるためにする登記です。
- 土地合筆登記
- 土地がたくさんあってまとまりがないため、1つの土地にまとめたい方など
- 土地合筆登記とは、土地分筆登記の反対で、複数の土地を1つにまとめる登記です。
- 土地地積更正登記
- 登記簿の面積を正しくしたい方
- 実際に測量して面積を計算してみたが、登記簿面積と実面積が異なる方など
- 土地地積更正登記とは、土地の面積を正しい数値に改める登記です。登記簿の地積欄に登記された数値が、初めから間違っている場合に正しい地積に改める登記です。（土地には色々な経緯があり、実面積と登記簿の面積が異なる場合があります）土地地積更正登記のために面積を算出するには、境界を確定する作業が必要となり、土地地積更正登記とは境界確定測量と地積更正登記申請を合わせたものになります。
対象地域が区画整理などに含まれる時は、この登記を検討されることをお勧めいたします。（区画整理、課税は登記簿を参考にしますので、相違する場合は訂正した方がよい場合があります。） - 土地表題登記
- 土地の払い下げを受けた方
- 新たに土地の表示が必要な方など
- 土地表題登記とはまだ登記されていない土地について初めて登記することをいいます。不動産登記簿の表題部と呼ばれる不動産の現状を表示する欄に、所在、地番、地目、地積が記載されます。道路・水路などを払下げされた場合がこれにあたります。
建物登記について
- 建物表題登記
- 建物を新築された方
- 一戸建ての住宅や店舗、賃貸アパートなどの建物を新築したときにする登記です。建物表題登記とは、建物の物理的な状況を、登記簿という登記所に備え付けら れた公の帳簿に登録する手続きの事を言います。一戸建ての住宅や店舗、賃貸アパートなどの建物を新築したときにする登記です。建物の種類としては「居宅」 「店舗」「共同住宅」などとして登記されます。ここでいう物理的な状況とは、建物の所在・家屋番号・種類・構造・床面積の事であり、これらを登記簿に登録する事により、どれくらいの大きさでどんな形状の建物なのかが明らかになるわけです。また、建物表題登記では、これに加えて、その建物の所有者や新築年月日なども登録されます。住宅ローンや融資を利用した事により建物に抵当権等の担保を付ける場合には、必ず金融機関からこの建物表題登記と所有権保存登記をする様に求められます。
- 建物表題変更登記
- 建物を増築された方
- 建物を増築することによって床面積が増えたり、建物の用途を変更した時にする登記です。また、物置などの附属建物を増築した時などにもこの登記が必要です。
- 建物滅失登記
- 建物の取りこわしをされた方
- 天災などで建物が消失してしまった方など
- 建物滅失登記とは、建物が焼失、取毀等により滅失した場合に、滅失したときから1カ月以内にしなくてはいけない登記です。ただし、附属建物が滅失した場合には、建物表示変更登記を申請します。
土地・建物の測量に関してよくある質問
- 相続した土地を兄弟でわけたいのですが、どうしたらいいですか？
一つの土地を複数の土地に分割する「分筆」（ぶんぴつ）登記を申請することになります。
- 山林だった場所を宅地にして家を建てたいのですが、何か手続き必要ですか？
山林や畑等だった土地に家を建て宅地に変更したとき、つまり土地の用途を変更したときには１ヶ月以内に地目変更登記の申請をする必要があります。
土地・建物の測量に関する費用について
費用の概算については、以下をご参考ください（具体的な調査内容、物件数、難易度により異なります）。ただし、報酬には登録免許税等の実費は含まれておりません。価格はすべて税抜きの価格となります。
| 手続き内容 | 実費は別途 |
|---|---|
| 土地分筆登記 | 確定測量費＋50,000円～ |
| 土地合筆登記 | 45,000円～ |
| 土地地目変更登記 | 38,000円～ |
| 土地地積更正登記 | 確定測量費＋50,000円～ |
| 建物表題登記 | 75,000円～ |
| 建物滅失登記 | 45,000円～ |
| 建物表題変更登記 （床面積の変更無し） |
45,000円～ |
| 建物表題変更登記 （床面積の変更有り） |
75,000円～ |
